Olen saanud täna (22. august) kaks kõne ajakirjanikelt, kes uurivad kinnisvara ja eriti üürituru kohta. Mõtlesin, et panen blogisse ka paar mõtet kirja. Märkusena siis see, et mul on osalused mitmes kinnisvaraga seotud ettevõttes ja üürikinnisvara moodustab olulise osa minu puhasväärtusest. Alustame sellest, et sisuliselt kõik kinnisvaras toimetavad inimesed on suhteliselt ühel meelel selles, et mingit kiiret hinnatõusu ei oska keegi lühiajaliselt hetkel ette kujutada. See mis toimus 2021-2022 suvi, oli suure tõenäosusega viimane eufooriline hinnahüpe enne langusfaasi. Oleme jõudnud ka sellesse kohta, kus pakkumiste arv on hakanud kasvama ja tehingute arv kahanema. Nagu ütlevad investeerimisklassikud – kinnisvara hind on sümbioos raha kättesaadavusest ja tarbija kindlustundest. Pole vaja olla hiromant, et näha hetkel mõlemas kategoorias pigem trendi kehvemuse suunas. Raha on läinud kiirelt kallimaks, EURIBOR on paari kuuga jõudnud negatiivsest tasemest 0,9% juurde (muidugi reaalintressid jätkuvalt ülisuures miinuses) ja minu sisetunne ütleb, et ka pangad on läinud laenamisega ettevaatlikumaks. Kahanevast kindlustundest annavad aimu kaamose ennustused sügiseks. Ma ei tea vist ühtegi inimest, kes ei arvaks, et sügisel-talvel läheb raskemaks kui täna.
Järgmine küsimus on see, et kas näha on ka kiiret hinnalangust. Selle vastu on suurimaks argumendiks minu meelest see, et meil on turul nii fonde (näiteks EfTEN) kui ka jõukaid eraisikuid (alates Pipedrive exitist ja lõpetades Amazoni äride monetiseerimistega) ja investoreid (näiteks Kristi, Saara ja Liisa Trinity Invest) kes kõik sooviksid odavamalt oma portfelli täiendada. Raha on kontodel endiselt palju, täna väikepankadele (eelkõige COOP ja BIG) on üürikinnisvara endiselt kättesaadav ja see peaks ka langusele pidurit tõmbama. Ja oleme ausad, kinnisvara on oma inflatsioonikaitse lubadusest hästi kinni pidanud. Kuigi ma ise usun, et järgmisel aastal oleme me pigem deflatsioonilainel, siis on meil piisavalt inflatsioonikartlikke inimesi, kes pigem hoiavad raha betoonis kui lasevad sellel kontol “põleda”.
Üürituru osas olen ma oluliselt positiivsem. Nagu EfTENi juht Viljar Investeerimisfestivalil väga poliitiliselt ebakorrektselt ütles, mida kauem kestab Ukraina sõda, seda kasulikum see meie kinnisvaraturule (ja majanduse tulevikule) on. Tunnistan ausalt, et veel märtsis-aprillis poleks ma uskunud, et käes on augusti lõpp ja ikka saame pidevalt lugeda rindeuudiseid. Ma arvaks, et kes tahtis Kiievisse tagasi minna, on tänaseks juba läinud. Ja kes on tänaseks Eestis tööl ja kelle lapsed lähevad nädala pärast Eesti kooli, need on ka tulevased Eesti elu edasiviijad (ja tänased üürnikud ning maksumaksjad). Ilmselt ostavad nad tulevikus ka siia kinnisvara, kuid vähemalt järgmised 5+ aastat peavad nad pigem üürima ja sissemaksuks raha koguma.
Teine põhjus, miks ma üürituru osas positiivne olen (eriti väljaspool Tallinna kesklinna), on meie valitsus. Oleme sõpradega naljaga pooleks arutanud, et jaanuarist saaks kolme lapse toetusega endale uue Tesla liisida. Lisaks tuleb valitsus appi ka energiakuludega ja ilmselt tõstetakse ka miinimumpalku. Kõik see tähendab, et odavama otsa üüritasemed pigem tõusevad.
Kolmandaks on loogiline eeldada, et kui inimesed kinnisvara osta ei julge, siis nad pigem üürivad. Seegi annab üürinõudlusele (ja tootlusele) hoogu juurde.
Kokkuvõttes, ma eeldaks, et nii mõnedki arendusprojektid jäävadki hetkel ainult projektideks (sest eelbronne pole, ehituseks laenu ei anta ja omakapitali ka ei julge piisavalt panustada). Ilmselt tuleb järelturule pakkumist juurde, olen juba täheldanud, et paar päris ägedat pakkumist on olnud nii Hiiumaale kui Saaremaale. Üürinõudlus püsib ja kasvab ning üürihinnad ka pigem tõusevad kui langevad. Senisest enam vaadatakse kommunaalarvete poole ja ilmselt saavad populaarseks jälle pigem väiksemad (ja odavamate kommukatega) korterid.
Ma ise olen oma tänaste korteritega rahul – me pole kortereid viimastel aastatel juurde ostnud ja pigem oleme tegelenud arendusprojektidega. Tänaste hindade ja tootlustega pole ka erilist huvi juurde osta – pigem investeerin energiatootmisesse (päiksepargid, elektritootjad ja naftafirmad).
Need on aga ainult minu arvamused. Juba 10. septembril toimub meil 10. kinnisvaraseminar kus on võimalus kuulata ka teiste, minust targemate inimeste, arvamusi. VIP piletid on meil välja müüdud, kuid koolituspäevale on veel võimalus kuni 1. septembrini osta soodushinnaga pilet. Uuri lähemalt siit.
Leave a Reply