Ühe korteri lõpp on teis(t)e algus

stroomiKa Eestisse on lõpuks päike ja soojus kohale jõudnud ja minul on jäänud veel umbes-täpselt kuu aega enne kui taas USA-sse lendan. Tore suvi on olnud – olen saanud käia Tantsu- ja Laulupeol, väisanud Hiiu- ja Saaremaad, veetnud kaks ööd ilma elektrita Saarnaki laiul (kus muuseas 3G levi oli parem kui mul kodus Saku lähedal), sõitnud rattamaratoni mudases Rakkes (tuleval laupäeval on kavas ka etapp Elvas), kuulanud Uuspõllu “jalaga-pepusse” nalju Raplas, teinud ohjeldamatult sauna ja grilli, söönud kümnete viisi jäätist ja veetnud kõvasti aega perega (siin oleme me Tantsupeol):

TantsupiduSelle kõige kõrval olen suutnud piisavalt aega leida ka USA raamatumüüjatega suhtlemiseks  ja isegi teha mõned laenutehingud. Eestis on selles mõttes mõnus elada, et peaaegu igal pool saab iPhone-i hotspotiga hakkama ja läbi Google Voice on ka kõned USA-sse piiramatult tasuta. Ajavahe justkui ka toetab efektiivset tööd (USAs olles ärkasime tavaliselt hommikul kell 4).

Käesolev postitus on aga hoopis teisest vallast – nimelt sain täna taaskord notaris käia, sest müüki läks minu elu esimene kodu – korter Tuisu tänaval (oma eelmises blogis kirjutasin selle korteri otsimisest päris pikalt). Elasime seal perega veidi enam kui aasta ja meie jaoks oli see esimene oma koht (mul on arvutis isegi videod, kuidas Jako seal oma esimesed sammud tegi). Nagu kodu müümine ikka, on tegemist emotsionaalselt raske otsusega – enda silmis on väärtus palju suurem kui kinnisvara hindaja silmis. Vahepeal oli see korter meil ka lausa 99 000 euroga müügis, kuid lõpuks sai ta müüdud 83 000 euroga. Ma ütleks, et 57 ruuduse Kristiine kolmetoalise kohta täitsa ok hind nii ostjale kui ka müüjale. Repliigi korras mainin veel ära, et kuna emmel sai meil täna puhkus läbi ja Jakol suvel lasteaeda pole, siis sai ka Jako esimest korda tähtsa näoga notarilauas istuda (lisaks ka trammiga sõita!)

Kuna antud korteril hüpoteeki polnud, siis tuleb müügist saadud raha kuhugi edasi suunata. Jagan summa laias laastus kahte kohta – osa läheb ühte hüpoteekvõlakirja, teenima intressi 12% aastas ja teine osa läheb uuesti kinnisvarasse – seekord siis Stroomi residentsidesse. Kui eelnevalt teenisin selle korteri pealt 325 eurot kuus üüri, siis nüüd peaks üüritootlus olema palju suurem. Nimelt on meie Stroomi projektil ka pangalaenu näol võimendus – laenasime Swedbankist 70% projektist.

Kokku ostsime 19 korterit – üksteist 12-ruudust (nendest kaks müüsime kohe edasi), seitse 16-ruudust ja ühe 24-ruuduse. Kuna olime Endoveri enda meeste järel teised ostjad, siis saime valida oma meelest parimad korterid – vältisime parkimiskohti (nende hinnaks oli 3000 eurot) ja eelistasime 1. ja 2. korruse kortereid. Saime ka väikese hinnasoodustuse nagu hulgiostjale kohane. Kui nüüd numbreid vaadata, siis esialgne projekt baseerub üüridel 150 eurot 12-ruuduse eest, 200 eurot 16-ruuduse eest ja 300 eurot 24-ruuduse eest. Selle järgi peaksime kokku oma raha projekti sisse panema ca. 95 000 eurot ostuhinnaks ja umbes 60 000 eurot renoveerimiseks ja sisustuseks (enamasti uued aknad, uus seinakate ja kööginurk). Seega kokku 155 000 eurot. Igakuine üürivoog 100% täituvuse korral oleks meil 3050 eurot. Pangalaenu tagasimakse 10 aastase graafiku alusel on 2150 eurot kuus. See jätab meile igakuise puhta rahavoo ca. 900 eurot ehk aastase tootluse ca. 7%. Ja kümne aasta pärast on meil laen tagasi makstud! Kuna tegime projekti viie sõbraga koos, siis on minu osaluseks laias laastus 30 000 eurot ja igakuiseks vabaks rahavooks planeeritult ca. 200 eurot.

Tuisu korteri müügist jääb alles veel 53 000 eurot. Selle paigutan hüpoteeklaenu intressiga 12% aastas ja oma 53 000 euro pealt saan siis 530 eurot kuus. Siin küll erinevalt kinnisvarast vara väärtuse kasv puudub, kuid selle eest on algne rahavoog parem. Kokku hakkab minu eks-korter mulle plaanide kohaselt tootma siis 200+530=730 eurot kuus ehk 10,6 protsenti aastas. Mida reaalsus endaga kaasa toob, saame aja jooksul näha!

8 Responses

  1. zikuke

    Lugesin hiljuti Teie raamatut – sealse määratluse järele olen mina see 500 euroga rikas 🙂 Ei saa just öelda, et eelistaksin olla 2000 euroga vaene, kuid mõnevõrra innustunult asusin otsima oma vabale rahale teenimisvõimalust. Nädal tagasi nägin sedasama Stroomi residentsi pakkumist :). Kirjelduses on öeldud, et tegu on korteritega keskmises seisukorras. Mida see keskmine seisukord tähendab? Kas olete ise oma silmaga kõiki 19 korterit näinud? Rõõmu ja tänud 🙂

  2. Roosaare

    Ei, pean kurbusega (või rõõmuga, Warren Buffett ka kiitles, et pole oma NY kinnisvara kunagi külastanud) tõdema, et pole ise seda maja üldse veel oma silmaga näinud. See on seltskonnas tegutsemise eelis. Aga ma soovitaks enne ostu ikka vaatama minna.

  3. Roosaare

    Olid ikka ajad 2009 – lugesin just meenutusi oma korteriotsingust ja Vase tänava 60 ruudune renoveeritud saunaga korter 67 100 euroga – oleks ka olnud väga ok ost!

  4. Taavi

    Tere Jaak,
    kui saladus pole siis millistesse hüpoteekvõlakirjadesse sa investeerid ning kas see on avalik investeerimisvõimalus või nö privaatne pakkumine? 12% aastas kõlab liigagi hästi. Millised on selliste võlakirjade puhul minimaalsed sisenemissummad?
    Igal-juhul jagan samuti kiidusõnud – oled väga heaks eeskujuks ja innustajaks paljudele!

  5. Marti

    Pisiasjad loevad. Natuke parem hind, natuke paremad tingimused pangas. Hinnakirja järgi praegu ühe korteri ostmisel oleks 10 aastase laenuga tootlus ca 1,5% aastas. Küllaltki kalli objekti hinnatõus küsitav. Eraisikuna veel üüritulult tulumaks…. 10 aastat oleks kahjumis ning siis 5 aastat teeniks.
    Protsendike siit, protsendike sealt ja nii need vahed tulevad.

  6. Roosaare

    Päris paljud on uurinud, kirjutasin juba eelmise nädala alguses neile ja finantsinspektsioonile, pole kummaltki veel vastust saanud. Oleksin üle 15% hoiuseintressi, mis 100% hüpoteekidega tagatud, veidi skeptiline.

Leave a Reply

Your email address will not be published.