Käes on notaripäev!

IMG_0575Aktsiajuttude vahepalaks ka väike lugu laenude ja kinnisvara maailmast. Nagu ma oma raamatus kirjutasin, on investori põhilisteks tuludeks dividendi kõrval ka intress ja üür. Lisaks tekib varade müümisel vahel ka (loodetavasti!) kapitalitulu ehk kasum. Olen oma blogipostitustes pööranud ebaproportsionaalselt palju tähelepanu aktsiatele ja dividendidele ja jätnud teenimatult kõrvale laenude andmise ja kinnisvaraga seotu. Üritan täna seda viga korvata, sest viin täna lõpule kaks tehingut, mis seostuvad justnimelt laenude ja kinnisvaraga. Esimeses tehingus olen ma laenuandja ja hüpoteegipidaja, teises tehingus aga vara müüja.

Esimene tehing on nagu juba öeldud, laen kinnisvara tagatisel. Ei taha teiste osapoolte kaitsmiseks liiga palju detaile jagada, aga sisuliselt siis andsin mina laenu teisele osapoolele, et tema saaks omandada soodsa hinnaga müügis oleva kinnisvaraobjekti, teha seal veidi parendustöid ja siis see kasumiga edasi müüa. Minu rolliks jäi käia kaks korda notaris (laenu andmisel ja laenu tasumisel), et vormistada tagatisele hüpoteek. Kes siis kui palju ja mille eest raha teenis? Kas parem on olla laenuandja või spekulandi rollis? Oletame et kinnisvara maksis 50 000 eurot ja müüja müüs selle 3 kuuga edasi 60 000 euroga, pannes ise sisse lisaks higile (ja ehk ka pisaratele) 3000 euro eest materjale. Lisaks tuli tal arvestada umbes 500 euro ulatuses erinevate notaritasude ja riigilõivudega (kindel võitja laenu- ja kinnisvaraäris on notaribüroo!). Üldise tava järgi laenuandja mingeid tehingutasusid ei maksa ja need jäävad tervikuna müüja või ostja kanda. Kui oletada, et laenuintress oli 12% aastas, siis teenisin mina laenuandjana intressi 1500 eurot (laenu on alati mõistlik anda läbi juriidilise keha, muidu tekib ka tulumaksukohustus!). Spekulant aga teenis samal ajal 10 000 eurot, millest kuludeks läks siis 3000+500+1500 ehk 5000 eurot. Seega jäi talle kätte 5000 eurot, samas kui ta oma raha ei pidanud mängu panema. Nii et igaüks peab tegema valiku, kas tegeleda passiivse (kord kuus reedeti notaris käimine kvalifitseerub passiivse alla!) laenajana ja teenida vähem, aga kindlat tulu. Või hoopis aktiivse spekulandina ja teenida rohkem, kuid ebakindlamat tulu (kui asjad pekki lähevad, siis ka hoopis kulu!). Olen ise olnud mõlemas rollis ja tuleb tunnistada, et mugava inimesena (kelle motoks on “tark ei torma!”), meeldib mulle pigem see hüpoteegipidaja roll…

Teisest tehingust ka, siin osalesin ma seekord müüja ehk spekulandi rollis. Kes mu Rikkaks Saamise Õpikut lugenud on, siis kinnisvara peatükis, seitsmendas näites on juttu Jakobi tänava korterist, mis ostjat ootab:

“2012. veebruaris avastasime, et naabermajas on müügil kahetoaline korter esimesel korrusel (pärast ühte 5. korruse renoveerimisprojekti oli 1. korrus meie jaoks suur boonus). Hinda oli langetatud 39 000 euro pealt 37 000-le. Läksime seda korterit vaatama – tegu oli täieliku pommiauguga, aga maja ise ja korteri asukoht oli super. Tegime venekeelt kõnelevale omanikule pakkumise 34 000 eurole, mispeale mees vaatas kaugusse ja pärast pikka vaikust pomises vene keeles, et tal müügiga kiiret pole ja alla ei anna. Nädal hiljem aga helistas meile maakler, et mees on tehinguga nõus. Selgus, et omanik tahab töökoha pärast kolida Lasnamäele ja tal on endale sobiv korter juba välja vaadatud. Kuna meil oli parasjagu üks teine renoveerimisprojekt käsil, siis ei olnud meil lähima kahe kuu jooksul selle korteriga midagi teha. Pakkusime omanikule välja sellise võimaluse, et maksame osa raha ettemaksuks, nii et ta saaks oma Lasnamäe korterile sissemaksu teha ja samas elaks ta oma vanas korteris edasi veel paar kuud. Mees oli sellega nõus ja nii saimegi kesklinna 2-toalise 34 000 euroga kätte. Kaks kuud hiljem aga selgus, et mees ei tahagi korterist välja kolida ja tema Lasnamäe korter on ka ostmata jäänud. Hakkasime juba kartma, et seekord läheb tehing lörri ja peame veel hakkama meest välja tõstma, kuid kuu aega hiljem saime pikkade läbirääkimiste abil lõpuks olukorra rahumeelselt lahendatud. Mees maksis ära kõik kommukad ja kokkuvõttes me hoopis võitsime viivitusest, sest eelmise korteri remont oli kestnud kauem kui eeldasime ja teist remondimeest poleks olnud parasjagu kusagilt võtta. Renoveerisime Jakobi tänava korteri 2012. aasta sügisel. Kokku läks sellega aega üle kolme kuu ja raha kulus veidi üle 20 000 euro. Hetkel on see korter 65 000 euroga müügis, sest kesklinna üüritootlused jäävad Põhja-Tallinna omadele alla.”

Täna siis sai see korter müüdud, hinnaks 64 500 eurot. Lisaks remondikuludele sisaldus selles ka mööbel, köök ja pesumasin. Et aga meie ostuhind oli väga soodne, jäi omajagu alles ka kasumiks (kuigi pikk tehinguaeg tähendas kokkuvõttes päris krõbedat kommunaalkulu ja intresse). Tundub, et Tallinna (ja ka Tartu) kinnisvarahinnad on endiselt tõusutrendis ja rahval raha on (ka meie tehing tehti omavahenditest, ilma panga abita). Ostsime ise mõni aeg tagasi ka ühe korteri Majaka tänavale, mida kohe-kohe renoveerima hakkame. Väga mõnus kant – 5 minutit kesklinna aga hinnad oluliselt odavamad. Sinna muuseas on tekkimas omamoodi Southwesterni kommuun – 100 meetri raadiuses on korterid Katrin Kiviseljal, Timo Alestel ja Tõnu Hiielaiul. Kui aasta tagasi sai Majakale 2 toalise korteri kätte alla 30 000 euro, siis nüüd on raskusi alla 40 000 eurose hinnaga leidmisel.

Kellel raha ja viitsimist hüpoteeklaenudega tegelemiseks napib, siis on hea koht laenuhaina alustamiseks portaal isepankur.ee. Kalle Aron soovitab!

  1. Madis

    Küsiks sellist asja, et milliseid teid pidi sul õnnestus leida usaldusväärne ja samas oskuslik remondimees, kes investeerimise eesmärgil ostetud korteri üles vuntsib?

Leave a Reply

Your email address will not be published.