EfTENi investeerimisvõimalus

Eile tuli siis pikalt oodatud uudis, et ka “inimene tänavalt” saab lõpuks ärikinnisvarasse investeerida. Nimelt kuulutas EfTEN välja uue kinnisvarafondi avaliku pakkumise, minimaalse sisseostuga 10 000 eurot. Minu teada oli varasemalt minimaalne summa investeerimiseks 500 000 eurot, nii et seekord antakse võimalus oluliselt suuremale investorite ringile. Mida pakkumisest arvata ja kas ka ise sinna investeerida?

Mõned aastad tagasi kui panin kokku RSÕ esimest trükki, tundsin EfTENi fondide vastu tõsisemat huvi, sest mingit muud pasiivset kinnisvarasse investeerimise võimalust Eestis polnudki. Siis oli minimaalseks investeeringuks minu mäletamist mööda 100 000 eurot ja ettevõttel läks väga hästi. Olen ka ise EfTEN-i klient, maksame oma Lauteri 5 kontori eest igal kuul neile ligi 1200 eurot + kommunaalid ja selle käigus olen aru saanud, et ärikinnisvara välja üürimine on oluliselt mõnusam tegevus kui eraisikutega maid jagada. Kõik kulud alates akende pesust ja lõpetades lambipirnide vahetamisega tasub üürnik. Pole ka erilist puuküürniku riski. Ainukeseks suureks puuduseks (ja riskiks) on laias laastus vakantsus ehk siis olukord kus ruumid on tühjad ja huvilisi pole. Ja paraku on see ka peamine põhjus miks ma ise ei julgeks liiga uljalt praegu ärikinnisvarasse panustada.

Kinnisvarasektoris aktiivsemalt tegutsevad investorid võib laias laastuks jagada kaheks – need, kes usuvad et buum on käes ja need, kes usuvad et buum on kohe-kohe krahhiga lõppemas. Kuulun ise pigem esimesse gruppi (mulle meeldis Investeerimisklubi intervjuu Ergo Mõttusega, kes vastas krahhi küsimusele, et eelmine kord ennustati ka juba  2004-st aastast alates krahhi) ja usun, et pidu ilmselt veel veidi jätkub. Kuid veidi ettevaatlikuks teeb see küll, et järjest rohkem on kinnisvaraturule tulemas uut ja ilma kogemuseta raha (EfTEN-i kontekstis pean silmas siis seda, et paljud 10 000 eurot investeerivad inimesed pole varem ilmselt üürikinnisvarasse panustanud). Seda siis nii läbi ühisrahastuse, arenduste kui ka hüpoteeklaenude. Viimase paari kuu jooksul olen saanud rohkem pakkumisi kinnisvara rahastuseks kui eelmiste aastatega kokku (siin ehk mängib teatavat rolli muidugi ka RSÕ populaarsus).

Ma ei hakka siin kogu EfTENi pakkumist ümber jutustama (seda saab lugeda siit). Huvitav on asja juures, et pakkumises saavad osaleda ainult Swedi kliendid (meenub üks IPO kus aktsiate saamiseks pidi koju ajalehe tellima). Ma ei hakka ka vinguma kõrge haldustasu üle, sest oleme ausad – EfTENi võlu ongi see, et “ostad ja unustad” ja selle eest peabki ju maksma. Pigem tooksin ma negatiivsena välja asjaolu, et ajastus ei tundu mulle just kõige parem. Umbes nagu, et kui Arno oli isaga koolimajja jõudnud, oli kinnisvarabuum juba lõppemas. Eelmine kord kasutasin sama lauset Arco Vara IPO kohta… See nüüd ei tähenda muidugi, et kõik praegu ärikinnisvara ostvad inimesed peaksid raha kaotama – kindlasti on turult võimalik leida häid tehinguid ja tootlusi. Kuid ilmselt oluliselt vähem kui 5-6 aastat tagasi. Ja mul on tunne, et paari aasta pärast võib vabalt juhtuda, et turg on külmem kui praegu. Samas pole EfTENil muidugi kohustust kohe oma 100 miljonit eurot (36m omakapital + pangalaen) kuhugi betooni valada – on ka võimalus, et nad ootavad samuti (poliitiliselt) ärevamaid aegu ja saavad osta välja mõned hirmunud välisinvestorid. Kuigi omast kogemusest oskan öelda, et kontol seisev raha hakkab ikka sügelema (eriti kui Sulle selle eest teenustasu pakutakse). Üheks põhiliseks argumendiks, miks fond peaks raha teenima, on, et Baltikumis on kinnisvaratootlused kõrgemad kui Skandinaavias ja seega võiks eeldada tootluste ühtlustumist. Samas võib kindlasti ka spekuleerida, et Baltikum vääribki kõrgemat riskipreemiat ja ehk võivad tulevikus hoopis Skandinaavia tootlused kasvada (ehk siis kinnisvara hind langeda). Eelmise kriisi ajal juhtus peamiselt see, et väliskapital lahkus Baltikumist uksi prõmmides ja küsimusi küsimata – et päästa kodust olukorda. Pole põhjust eeldada, et seekord teisiti peaks minema.

Kokkuvõttes teeb igaüks ise oma otsused ja on tore, et väikeinvestoritele on ligipääsetavaks tehtud ka ärikinnisvara üüriturg. Senini on ju ühisrahastuse poolt pakutav olnud valdavalt kas arendus- või hüpoteeklaenude tehingud. Kindlasti tasub riskidega ka arvestadada. Kuna mul endal on kinnisvaraga seotud positsioonide maht niigi suur, siis esialgu vaatan ise seda mängu kõrvalt. Kui aga oleksin ärikinnisvarast huvitatud ja vaba raha hulk sobiv, oleks EfTEN ilmselt hea ja ennast juba tõestanud äripartner.