Mõtteid kinnisvarast

Eile oli mul au käia Raadio 2-s rääkimas kinnisvarast, arendustest ja selle ühisrahastamisest. Et küsimusi oli tegelikult rohkem kui eetriaega ära mahtus, siis jagan neid ka siinsete lugejatega. Vastused on suhteliselt lühikesed ja lakoonilised 😉

1. Raha kasvatamine läbi kinnisvara – kas ühel või teisel viisil võimalik pea kõigile?

Jah, ma usun küll. Alustades 50 eurot ühisrahastuses lõpetades kortermaja ostuga. Sekka veel ka oma enda eluaseme lühiajaline üürile andmine (läbi Airbnb näiteks).

2. EfTENi uus fond – mida see endast kujutab ja kellel suunatud?

Tegemist on ärikinnisvarasse (bürood, kaubanduspinnad) investeeriva fondiga. Reeglina on minimaalne summa olnud 50 000, 100 000 või rohkem. Seekord siis minimaalne summa 10 000 eurot. Ehk siis sobib ka väikeinvestorile, kes tahab passiivset positsiooni ärikinnisvaras. Miinuseks ajastus ja 2% teenustasu.

3. Kinnisvara ühisrahastamine- mis see on?

Kõige lihtsam näide on näiteks kortermaja arendus, kus 30% omakapital ja 70% pangalaen. See 30% korjatakse kokku erinevatelt investoritelt, kes jagavad kasumi (ja kahjumi) omavahel. Varasemalt toimus ühisrahastamine pigem jõukate eraisikute ja/või investeerimisettevõtete tasandil, kuid tänu internetikeskkondadele on nüüd see võimalik kõigile.

4. Miks kinnisvara ühisrahastus praegu nii kiirelt populaarsust kogub?

Tegelikut kogub igasugune ühisrahastus populaarsust, sest seda varem lihtsalt polnud (nullist on alati hea kiire kasvada). Kinnisvara ja arendus on hetkel samuti populaarne (vaadake Tallinnas kraanasid). Tegelikult on ühisrahastuse osa arenduste mahtudes siiski minimaalne, julgeks oletada et mitte rohkem kui 1-2%. Seega ei saa öelda, et mingi tohutu buum oleks käes. Valdav enamik arendusi rahastatakse ikkagi endiselt läbi arendusfirmade endi ja pankade.

5. Kui suurt tootikkust ühisrahastusest võib oodata?

Laias laastus on kolm erinevat investeeringut: arendus, hüpoteeklaenud ja pikaajalised üüriprojektid. Kõige lihtsam on ette ennustada hüpoteeklaenu tootlust – näiteks EstateGuru pakub ca 12% tootlust kinnisvara tagatisel. Arenduse puhul on tootlus -100% kuni lõpmatus (CrowdEstate Jüri tehnopargi tootmishoone tootlus ca. 50% aastas). Pikaajalisi üüriprojekte pole senini edukalt rahastatud – EfTENi fond midagi sellelaadset on – sealt oodatakse 6-8% tootlust (pluss laenuvõimendus, miinus haldustasud).

6. Milliste riskidega tuleks ühisrhastusel arvestada? Millist taustinfot peaks enne rahapaigutust kinnisvaraprojekti kohta uurima?

Kui on tegu hüpoteeklaenuga, siis on peamine vaadata tagatist ja laenu suhet vara väärtusesse (LTV). Kui tundub, et tagatise kiirmüügist realiseerimise korral ei pruugi laenusumma kaetud saada, siis on risk ka oluliselt suurem. Kui on tegemis arendusprojektiga, siis peaks süvenema oluliselt põhjalikumalt. Seal on oluline vaadata varasemaid arenduskogemusi, eelmüüki, finantsplaani ja kas projektil on mingeid lisatagatisi. Mõlemil juhul on oluline ka usaldus juriidika ja projektivedajate suhtes. Varem või hiljem toodab mõni arendus investoritele ka kahjumit, sellega tuleb ilmselt arvestada.

7. Kas lisaks fondidele ja ühirahastusele on veel võimalusi, kuidas läbi kinnisvara oma raha kasvatada? (ei pea silmas kinnivara reaalset ostu)

On võimalik ka ise otse hüpoteeklaene anda. Ja siis on võimalus oma elamiskohta lühiajaliselt üürile anda näiteks Airbnb abil.

8. Räägi enda kogemustest kinnisvarasse raha paigutamisel

Olen kätt proovinud kõikide erinevate alamklassidega välja arvatud ärikinnisvara. Üldiselt on nii, et pead otsustama kas tahad investeeringut kontrollida või mitte. Olen aja jooksul avastanud, et mulle meeldib pigem kontroll (see tähendab ka probleemidega tegelemist) kellegile teisele delegeerida ehk eelistan passiivsemaid investeeringuid. Rahaliselt on mul kõige suurem panus tehtud hüpoteekidega tagatud laenudesse.

9. Tundub pigem siiski, et ega eestlane väga ei investeeri, sest nii eraisikute kui ka ettevõtete hoiused teevad pea iga kuu rekordeid. Mida kardetakse?

Inimesed arvavad vahel, et see hoiustel seisev raha seisabki reaalselt pangas riiulil nimega “hoiused”. Tegelikult on ju see raha ammu välja laenatud, suuresti nende samade kinnisvaraprojektide tarbeks. Tulu teenib lihtsalt pank, mitte investor. On ka päris suur hulk investoreid ja muidu inimesi, kes ootavad peatset krahhi, et siis odavalt varasid kokku osta. LHV pensionifondid on seda aega oodanud minu teada juba aastaid. Kunagi langus kindlasti tuleb aga pigem ikkagi alles siis kui krahhiootajad on ootamisest väsinud ja ka oma ostud ära teinud. Lisaks on päris suur hulk hoiuseid ilmselt selline nö. “kirsturaha”, mida ei olegi plaanis (ja ka ei tohiks) kuhugi ära paigutada. On ju üldteada, et praegune intressikeskond on mõeldud suuresti vanuritelt säästude ära võtmiseks.