Viimasel ajal on populaarseks saanud igasugused ühistegevusel ja jagamisel põhinevad IT lahendused – üheskoos saab anda laenu, üksteisele saab rentida maju ja isegi oma autosõiduoskusega saab neti vahendusel raha teenida. Eestisse jõuavad kõik sellised ettevõtmised väikese viivitusega, aga siiski jõuavad. Sain umbes kuu aega tagasi postkasti üleskutse liituda Crowdestate-i platvormiga, mis võimaldab juba 100 eurose summaga alustada üheskoos kinnisvarasse investeerimist. Kohe-kohe on tegutsemist alustamas ka konkurent nimega EstateGuru, millel põhimõte sama. Olen saanud päris mitmelt inimeselt küsimusi, et mis ma neist keskkondadest arvan ja kas tasuks proovida.
Lähemat huvi tekitas minu jaoks asjaolu, et Crowdestate-i esimene investeering Stroomi üürimajasse on mulle tuttav ja oleme ise ka paari sõbraga sinna kortereid ostnud. Sisuliselt tegime sama asja, mis Crowdestate (ostsime kamba peale portsu kortereid), lihtsalt meil oli ettevõttesse kaasatud 5 investorit, mitte kümneid ja sadu, nagu ühisrahastus teoreetiliselt võimaldaks (praktikas investeeris läbi Crowdestate 18 investorit kokku summas 197 200 eurot). Üldiselt tundub mulle, et kinnisvara on väga objekti- ja siseinfopõhine tegevus (nagu üks kinnisvaramiljonär mulle ütles – kui aktsiaturul lähed siseinfo kasutamise eest vangi, siis kinnisvaraturul oled loll kui seda ei kasuta!) ja seega ühisrahastus justkui kõige paremini ei sobi. Kui diil on hea, siis leiab raha niigi, kui diil ei ole hea, siis poleks seal aga hea osaleda. Nii, et kui rahakott võimaldab, siis ma ise eelistaks siiski kas iseseisvalt või väiksema kinnise seltskonnaga investeeringuid teha.
Kui aga rahakott ei võimalda, siis tundub ühisrahastus olevat päris hea idee saada jalg ka kinnisvaraturu ukse vahele. USA-s on populaarsemad vahendid selleks REIT-id, kuid Eestis on neid vähe (esmalt tulebki pähe ainult Eften) ja jällegi oodatakse vähe suurema rahakotiga investoreid (reeglina alates 100 000 eurot). Nii, et 100 eurot alustamiseks võiks olla sellise ühisrahastuse peamine maasikas.
Räägime riskidest ka. Esimene teema on minu jaoks kindlasti likviidsus. Proovida 1/18 üürikorterist kellegile teisele õiglase hinna eest maha müüa võib olla päris keeruline. Teiseks negatiivseks argumendiks on kulud. On loogiline, et mida rohkem lisakihte investeeringule panna, seda väiksemaks jääb ka tootlus. Eelnevast tulenevalt eelistaksin ma pigem arendusprojekte, millel on kindel algus ja kindel lõpp, mitte üüriprojekte, mille tootlus reeglina niigi väiksem ja millest väljumine võib olla keerukam.
Hetkel ongi Crowdestate-s investeerimiseks avatud Sipelga tänavale rajatava kortermaja arendusprojekt. See tundub mulle täiesti asjaliku projektina, milles mõne saja või tuhande euroga osaleda, seda enam, et tuumikosanik on lõviosa projektist juba täis märkinud. Muidugi võib juhtuda, et kinnisvarabuum on selleks korraks lõppenud ja selleks ajaks kui Sipelga maja turule jõuab, on hinnad juba languses. Siis jääb ka loodetud tootlus saamata ja teoreetiliselt võid kogu investeeringu kaotada (sest projekti kaasatakse ka laenuraha).
Et pikk jutt kokku võtta, siis võib ühisrahastus olla heaks keskkonnaks, et teha oma esimesed spekulatiivsed investeeringud kinnisvara arendamisesse, kuid pikaajalise üüriportfelli ehitaks ma siiski omal käel üles. Lisaks siseinfole annab kinnisvaraturul eelise vaevakulu (ehk oma käte külge panemine) ja kui Sul on raha vähe, siis higiomakapitali peaks selle võrra rohkem olema. Seega soovitaks ma pigem leida mingi pommiauk (alustuseks kasvõi kusagil väikelinnas) ja seal tegutsema hakata.
Tauri Alase Rahapuu blogis on intervjuu Crowdestate juhiga ka.
Rajur Hint
Väikelinna kinnisvarasse investeerimine? Eesti regionaalpoliitikat arvestades üsna riskantne
Alan
Rajur, ühel hetkel kasvab ka Tallinn Jõhviga kokku…! 😀
Aga mis vahva startup see autosõiduoskusega neti teel rahateenimislahendus on? Get paid to drive (http://www.adsoncars.ca/)?
Roosaare
Rajur, olin ise samal arvamusel ja osaliselt olen siiamaani aga suheldes erinevate investoritega olen avastanud, et väikelinnades (a la Elva, Haapsalu, Jõgeva jne) käib päris aktiivne üüriäri ja saab raha teenida küll. Jebla muidugi rohkem aga see-eest kulub kapitali vähem. Haapsalus ntx oli kohalikus lehes mingi 20+ üürisoovijat, kellest enamik “noor pere otsib pikemaks ajaks pinda”.
jaan
noo ma elan Haapsalus tegelikult 🙂 … vihjeks niipalju, et jätke mulle ka midagi süüa 😉
Roosaare
Tahtsin täna oma 1000 eurot ka Sipelga majasse paigutada ja selgus, et projekt juba täis rahastatud. Nii, et huvilisi on!
Taavi
Rääkides kinnisvarasse investeerimisest ja täpsemalt Stroomi residentsist. Mis suurusega kortereid Jaak sa oma partneritega ostsid? Ma ise olen ka tegelikult pikalt mõtelnud, et tahaks kinnisvara poolt proovida. Veidi üle aasta olen aktsiatesse investeerinud ning tunnen, et see Stroomi oleks äkki hea koht kust alustada kinnisvara poolelt. Põhjuseks korteri hind. Ruutmeetri hind on küllaltki tavapärane võrreldes hindadega Tallinnas, aga kuna korterid on väiksed, siis hind ei tuleks nii kõrge. Kuidas Sa ise tunned, kas oleks nõudlust selliste 16 või 24 ruuduste korterite järgi ning mis hinda võiks üüriturul nende eest küsida? Kuskilt võiks alustada ja äkki oleks Stroomi just selline koht, kust alguse teeks.
Roosaare
Ma usun küll, et on nõudlust, muidu poleks ju ostnud neid 😉 Me ostsime eelkõige neid 12 ruuduseid ja üüriks küsiks kuhugi 150 kanti. Ma usun, et elu alustavale noorele inimesele on see väga hea koht kus elada (kui ei taha kamba peale midagi suuremat üürida).
Tõnis
Sa kasutad laenuvõimendust ka kinnisvara investeeringute puhul?
Eriti huvitav oleks teada saada, millist laenutagasimakse perioodi kõige mõistlikumaks pead? Kas pigem lühem laen, mille kuumakse võib üüritulu ületada, aga kokkuvõttes tuleb vähem intressi maksta? Või oleks kasulikum,kui laenu makseperioodi lõpp ja exit projektist oleksid samakaugel, et rahavoog pidevalt rohelises hoida?
Roosaare
See ilmselt sõltub nii projektist kui investorist. Tavapraktika on 5 aastane laen 10 aastase graafikuga ärilaenude puhul. Praegu kui euribor istub 0,3% peal pole intressikulu väga suur.
Kristo Sepp
Seda stroomi asja vaadates tekkis väike küsimus, millele oskad ehk kohe vastata. Kas tegemist on karpidega või juba siseviimistlusega objektid? Kui paindlikult saab viiimases teemas ise kaasa rääkida?
Roosaare
Hei Kristo,
Suht sõltub korterist, Kalle täna just helistas, et osad korterid on täitsa ok ja saaks kohe välja üürida, osadele on vaja uus mööbel ja uus värv/vaip. Osad 1. korruse omad on must karp ja noh, mõned on päris gettod ka 😉 Kööginurgaga tuleks kõigil arvestada…